Betriebskosten … …ein Evergreen…Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden…
Die Streitigkeiten um die Betriebskosten einer Mietwohnung sind mannigfaltig und nicht selten Gegenstand höchstrichterlicher Entscheidungen. Im Jahre 2017 entschied der BGH über die die Frage der Zulässigkeit der Bildung eines Vorwegabzuges in Gebäuden mit Wohn- und Gewerbenutzung.
Geizig hat eine Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäude angemietet. Von der Gesamtwohn- und Nutzfläche entfallen 56 % auf gewerbliche Nutzung und der Rest auf die Wohnnutzung. Die Betriebskosten sind laut Mietvertrag von G im Verhältnis Wohn- und Nutzfläche zu verteilen. Die Grundsteuer 2013 legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung einheitlich und ohne Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung nach Fläche um. Zu Recht? G sieht nicht ein, seinen Anteil in Höhe von 541.- EUR zu zahlen. Die vorherige Eigentümerin hatte einen Vorwegabzug von jeweils 70 % der Grundsteuer vorgenommen und nur den Rest auf die Wohneinheiten umgelegt. Grundlage hierfür war die Anlage zum Einheitswertbescheid von 1997. Danach entfiel 70 % des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung.
Der BGH stellte in seiner Entscheidung v. 10.05.2017 VIII ZR 79/16 klar, dass es keines Vorwegabzuges bedürfe. Grund: § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB. Dieser normiert, dass Betriebs-kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, nach dem Maßstab umzulegen sind, die dem Verbrauch bzw. der Verursachung Rechnung tragen. Die Grundsteuer wird allerdings einheitlich durch die Gemeinden festgesetzt und beruht nicht auf Verbrauch oder Verursachung der Mieter. Unfair? Auch Billigkeitsgründe ändern hieran nichts, so der Senat, da die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Objektsteuer ist.