Schadensersatz wegen unbezahlten Hausgelds

Dies bringt unter Umständen die Wohnungseigentümergemeinschaft in erhebliche Liquiditätsschwierigkeiten, denn die Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben geht davon aus, dass alle Eigentümer zahlen. So kann es geschehen, insbesondere wenn Eigentümer mehrere Einheiten besitzen oder größere Beträge schuldig bleiben, dass der Verwalter fällige Rechnungen nicht begleichen kann.

Dies kann im Extremfall dazu führen, dass Versorgungsunternehmen mangels Zahlung ihre Lieferungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft einstellen.

Haftet nun der Hausgeldschuldner neben seinen Rückständen auch für die hierdurch entstehenden Schäden?

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage jüngst entschieden (BGH, Urt. v. 10.2.2017 – V ZR 166/16).

1. Der Fall

Eigentümer Platt schuldet der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der letzten Jahresabrechnung sowie aus rückständigen Hausgeldzahlungen auf den aktuellen Wirtschaftsplan über 14.000,00 EUR. Dadurch gerät das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft in eine erhebliche Schieflage. Fällige Rechnungen können nicht mehr bezahlt werden und der Verwalter erhält über Monate seine Vergütung  nicht, weshalb er schließlich kündigt und sein Amt niederlegt.

Schließlich kommt es aufgrund unbezahlter Rechnungen dazu, dass das Wasserversorgungsunternehmen eine Liefersperre verhängt. Zwar beschließen die anderen Eigentümer eine Sonderumlage, aber bis die Sperre wieder aufgehoben wird, vergehen einige Wochen.

Die Mieter der Wohnungen im Objekt kürzen daraufhin berechtigterweise die zu zahlenden Mieten erheblich.

Die betroffenen Eigentümer verklagen nun Platt auf Schadensersatz wegen der entgangenen Mieten.

2. Das Problem

Auf Leistung von Schadensersatz haftet man grundsätzlich nur dann, wenn man schuldhaft eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht verletzt und dem Anspruchsteller dadurch ein Schaden entstanden ist.

Das Verschulden des Platt mit Blick auf seine Zahlungssäumigkeit steht sicher außer Frage, es stellt sich aber die Frage, welche Pflicht er verletzt haben soll.

a)

Eine Verpflichtung zur pünktlichen und vollständigen Zahlung des Hausgelds hat er gegenüber den anderen Eigentümern explizit nicht übernommen, denn die Leistungsansprüche aus dem Wirtschaftsplan stehen nicht den einzelnen Eigentümern, sondern ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband zu. Soweit Platt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Zahlungspflicht verletzt hat, fehlt es aber an dem notwendigen Schaden, denn die Gemeinschaft ist ja nicht die Vermieterin der Wohnungen.

So sieht es das in erster Instanz mit der Sache befasste Amtsgericht und weist die Klage ab.

b)

Ist damit der Fall erledigt und gehen die vermietenden Eigentümer leer aus?

Das mit der Berufung der Eigentümer befasste Landgericht gibt diesen Recht.

Der säumige Eigentümer Platt habe zwar keine ausdrückliche Pflicht zur Hausgeldzahlung verletzt, zwischen Wohnungseigentümern gelte aber eine ungeschrieben Pflicht zu gemeinschaftstreuem Verhalten. Diesen von der Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, wonach jeder Eigentümer alles unterlassen muss, um die übrigen Eigentümer und die Gemeinschaft nicht zu schädigen, habe Platt schuldhaft verletzt und hafte auf den eingetretenen Mietausfallschaden.

3. Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hebt die Berufungsentscheidung des Landgerichts wiederum auf und weist die Klage der geschädigten Eigentümer ab.

Für einen Rückgriff auf die Pflicht zu gemeinschaftstreuem Verhalten fehle es an den hierfür notwendigen Voraussetzungen. Es handele sich dabei um einen Auffangtatbestand, auf den nur zurückgegriffen werden dürfe, wenn vorrangige Regelungen nicht einschlägig sind.

Dies sei aber vorliegend nicht der Fall, denn die Pflicht zur Hausgeldzahlung sei ausdrücklich gesetzlich dahingehend geregelt, dass die Ansprüche aus Beitragsforderungen ausschließlich in das Vermögen des Verbands der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 7 WEG fallen.

Daher sei ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft Inhaberin der Hausgeldforderungen und dieser gegenüber habe die Zahlungspflicht bestanden, die schuldhaft verletzt wurde. Dabei sei aber der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit kein Schaden entstanden, denn diese sie nicht Vermieterin der Wohnungen, deren Bewohner ihre den einzelnen Wohnungseigentümern geschuldeten Mietzahlungen gemindert hatten.

4. Fazit

Die Entscheidung des BGH zeigt, wie ernst die zügige Beitreibung von Hausgeldrückständen genommen werden sollte. Auch muss, sofern sich eine finanzielle Schieflage des Hausgeldkontos abzeichnet, umgehend die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen werden.

Letztendlich macht der BGH den geschädigten Eigentümern den Vorwurf, dass diese selbst zur Verhinderung der Versorgungssperre schneller hätten handeln können und weist daher zu Recht die Schadensersatzforderungen zurück.