Schnittmenge Mietrecht – Familienrecht…
Der Fall:
Eheleute waren beide hälftige Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Die eine Hälfte dieses Hauses wurde von den Eheleuten vermietet. Später wurde dann im Rahmen einer vermögensrechtlichen Auseinandersetzung die Ehefrau durch Übertragung des Miteigentumsanteils Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis gemäß § 573 a Abs. 1 BGB (Erleichterte Kündigung eines selbst mitgenutzten Gebäudes) und leitete die Räumungsklage gegen die nicht weichen wollenden Mieter ein.
Die Mieter waren der Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei, da die Ehefrau allein gekündigt hatte, obwohl das Mietverhältnis mit den Eheleuten begründet worden war.
Die Ehefrau war der Auffassung aufgrund § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) analog sei sie durch den Erwerb des Miteigentumsanteils zur alleinigen Vermieterin geworden.
Die Entscheidung:
Der Senat des BGH gab den Mietern Recht!
Sie stellten klar, dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB nicht in Betracht komme, allein der Gesetzeswortlaut dem schon widerspreche. Dort sei die Folge für das Mietverhältnis bei Veräußerung an einen Dritten gemeint, d.h. der veräußernde Eigentümer und der Erwerber dürfen nicht identisch sein und der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht bereits Vermieter, so wie im vorliegen Fall, gewesen sein. Eine gesetzliche Regelungslücke sei ebenfalls nicht erkennbar.
Somit hätten beide Eheleute als ehemalige geneinsame Eigentümer und Vermieter das Mietverhältnis aufkündigen müssen. Somit im Ergebnis Pech für die Ehefrau.
Eine kennenswerte Entscheidung des BGH. Einerseits ist es in der Praxis nicht selten, dass eine Übertragung nach einigen Jahren in Vergessenheit gerät und somit die Gefahr besteht, dass vorliegend „falsch“ gekündigt wird. Andererseits dürfte es mitunter eine Kündigung erheblich erschweren, einen ehemaligen Ehegatten dazu zu bringen, mitzuwirken, bzw. diesen ausfindig zu machen.
Lösungsansatz könnte insoweit sein, dass im Zuge der ehelichen Auseinandersetzung die Eheleute entweder eine Individualvereinbarung mit der Mieterschaft abschließen, in der der der scheidende Miteigentümer aus dem Mietverhältnis als Vermieter „entlassen“ wird, ähnlich wie dies auch auf Mieterseite möglich ist. Als Lösung wäre auch denkbar, im Rahmen der notariellen Auseinandersetzung und Übertragung des Miteigentumsanteils eine Kündigungsvollmacht mitaufzunehmen. Gerichtich geklärt sind diese Möglichkeiten bisher nicht.
(BGH, Beschluss vom 9.1.2019 – VIII ZB 26/17)
Rechtsgebiete: Familienrecht, Mietrecht