Wer trägt den Selbstbehalt bei Leitungswasserschäden? Ein Dauerärgernis in Wohnungseigentümergemeinschaften
1. Versicherungsschutz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Rahmen der als Bestandteil der verbundenen Wohngebäudeversicherung abgeschlossenen Leitungswasserschadenversicherung sind alle Substanzschäden -grundsätzlich zum Neuwert- versichert, die durch nicht bestimmungsgemäßen Austritt von Wasser aus einem Rohrleitungsnetz nebst dazugehörigen Einrichtungen am Gebäude und den damit fest verbundenen Bestandteilen entstehen, sowie die hieraus resultierenden Folgeschäden, wie etwa Mietausfall oder Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung (regelmäßig aber versicherungsvertraglich begrenzt).
Versicherungsnehmer ist dabei ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als juristische Person gem. § 9a Abs. 1 WEG, da diese gem. § 18 Abs. 1 WEG alleine für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist und gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung für die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie für den Abschluss der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zuständig ist.
Da das Versicherungsrecht den wohnungseigentumsrechtlichen Unterschied zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nicht kennt (versichert wird das Grundstück und das Gebäude als solches), kann der einzelne Sondereigentümer sein Sondereigentum nicht separat versichern.
Er ist nicht Versicherungsnehmer, sondern nur auf fremde Rechnung mitversichert, was dazu führt, dass ihm unmittelbare Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag gegenüber dem Versicherer nicht zustehen.
Hieraus folgt, dass sich im Rahmen der Wohngebäudeversicherung der Versicherungsschutz zwar nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum (welches typischerweise einen festen Gebäudebestandteil darstellt, wie z.B. tragende Wände und Decken, Wohnungsabschlusstüren, Estriche, Fenster, etc.), sondern auch auf das mitversicherte Sondereigentum erstreckt, aber nur soweit es sich um feste Gebäudebestandteile handelt (wie z.B. Innentüren, nicht-tragende Wände, festverklebte Bodenbeläge, Verputz, Tapeten oder Fliesen).
Daher ist dem Wohnungseigentümer zu raten, in Ansehung des nicht im Rahmen der Gebäudeversicherung mitversicherten Sonder- bzw. Privateigentums für zusätzliche Versicherungsdeckung zu sorgen (z.B.: Hausratversicherung).
2. Ersatz von Leitungswasserschäden bei vereinbartem Selbstbehalt
a) Vereinbarung von Selbstbehalten
Aufgrund der defizitären Entwicklung der Wohngebäudeversicherung infolge einer hohen Anzahl von Wasserschäden mit einem steigenden Schadenvolumen haben sich bereits verschiedene Versicherer aus diesem Geschäft zurückgezogen.
Soweit Versicherer noch bereit sind, verbundene Wohngebäudeversicherungen inklusive einer Leitungswasserschadenversicherung abzuschließen, ist zu beobachten, dass diese darauf achten, dass bei älteren Objekten, deren Leitungsnetz nicht zeitnah saniert wurde oder bei solchen Objekten, die eine höhe Anzahl von sog. Vorschäden aufweisen, erhebliche Prämienzuschläge geltend machen.
Zur Vermeidung hoher laufender Versicherungskosten sind viele Wohnungseigentümergemeinschaften dazu übergegangen, Versicherungsverträge abzuschließen, die einen sog. Selbstbehalt vorsehen, also eine Kappung der Versicherungsleistung auf Betrag, der eine bestimmte Schadenssumme übersteigt und/oder eine Leistungspflicht für auf ein Schadensereignis folgende Versicherungsfälle ausschließt oder begrenzt.
Unproblematisch ist dies, soweit ein Versicherungsschaden nur am Gemeinschaftseigentum eintritt, denn Schäden am Gemeinschaftseigentum muss die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund der ihr grundsätzlich obliegenden (und von der Ursache des Schadens unabhängigen) Verpflichtung zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG beseitigen.
Diese Erhaltungsverpflichtung bezieht sich auch auf das Gemeinschaftseigentum, welches sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet (z.B.: tragende Wände und Decken, Wohnungsabschlusstüren, Estriche, Fenster, etc.).
Sind die hierfür aufzuwendenden Kosten aufgrund eines vereinbarten Selbstbehalts nicht durch die Versicherung gedeckt, handelt es sich um Kosten, die gem. § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich von der Gemeinschaft zu tragen sind, wobei die entstandenen Aufwendungen auf sämtliche Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder nach einem abweichend vereinbarten oder gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG beschlossenen Verteilerschlüssel umzulegen sind.
Umstritten ist aber, wie mit nicht durch eine Versicherungsleistung gedeckten Schäden am Sondereigentum (festverbundene Bodenbeläge, Verputz, Tapete, Fliesen, etc.) umzugehen ist.
Denn soweit der Versicherer nicht leistet, besteht zunächst einmal die Pflicht des Sondereigentümers, sein Sondereigentum selbst und auf eigene Kosten instand zu setzen (vgl.: §§ 13 Abs. 2, 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
b) Tragung des Selbstbehalts ganz oder teilweise durch den Sondereigentümer
Nach einer hierzu vor allem in der Rechtsliteratur vertretenen Auffassung muss sich der geschädigte Sondereigentümer aufgrund seiner eigenen Instandsetzungspflicht am Sondereigentum den beschlossenen Selbstbehalt entgegenhalten lassen und hat den sein Sondereigentum betreffenden nicht gedeckten Schadensbetrag alleine zu tragen (vgl.: Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 14 Rn. 32; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 19 Rn. 129; Armbrüster, ZWE 2019, 327).
Dabei soll, sofern sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum betroffen sind, der nicht gedeckte Schadensbetrag quotal aufzuteilen sein.
c) Tragung des Selbstbehalts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Nach der Gegenauffassung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, die den Versicherungsvertrag abschließt, verpflichtet, für einen vollständigen und nicht etwa durch einen Selbstbehalt geminderten oder gegebenenfalls je nach Höhe des Selbstbehalts völlig ausgeschlossenen Versicherungsschutz auch für das nicht getrennt versicherbare und daher mitzuversichernde Sondereigentum zu sorgen (vgl.: OLG Köln, Beschl. v. 14.7.2003 - 16 Wx 124/03, ZMR 2004, 298; LG Karlsruhe, Urt. v. 22.11.2018 – 11 S 23/17, ZWE 2019, 324; AG Saarbrücken, Urt. v. 29.4.2002 – 1 II 173/01 WEG, ZMR 2002, 980; Staudinger/Lehmann-Richter, WEG (2018), § 21 Rn. 127; Dötsch, NZM 2018, 353; ders., ZMR 2014, 169 ff; Greiner, NZM 2013, 481 ff.).
Verbleibt somit nach der Abwicklung selbst eines (nur oder auch) im Sondereigentum entstandenen Versicherungsfalls ein durch den Selbstbehalt nicht gedeckter Schadensbetrag, so ist dieser von der Gemeinschaft (d.h. allen Eigentümern gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder nach dem in der Gemeinschaftsordnung abweichend vereinbarten oder abweichend gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG beschlossenen Kostenverteilerschlüssel für Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Jahresabrechnung) zu tragen.
Eine etwa von der Gebäudeversicherung geleistete Zahlung ist in Ansehung der Schäden am Sondereigentümers auch nicht quotal zu kürzen, sondern in voller Höhe an den Sondereigentümer auszukehren.
d) Stellungnahme
Hier vertretener Auffassung nach ist der letztgenannten Auffassung der Vorzug zu geben.
Dem Argument der Gegenansicht, die Gemeinschaft schulde keine Instandsetzung des Sondereigentums, ist der Boden dadurch entzogen, dass es hierauf wegen der Pflicht der Gemeinschaft zur Mit-Versicherung des Sondereigentums nicht ankommt (vgl.: Dötsch, NZM 2018, 353).
So vertritt auch das Landgericht Frankfurt in einer aktuellen Entscheidung (vgl.: LG Frankfurt a.M., Urt. v. 20.5.2021 – 2-13 S 149/19, BeckRS 18095) zu Recht die Auffassung, dass es dem wohnungseigentumsrechtlichen Treueprinzip widerspricht, wenn einerseits die Gemeinschaft von der durch den Selbstbehalt gesenkten Versicherungsprämie profitiert, andererseits alleine dem einzelnen Sondereigentümer das finanzielle Risiko des (von ihm nicht separat versicherbaren) Selbstbehalts aufgebürdet wird.
Völlig willkürlich wird die einseitige Risikoverlagerung auf den Sondereigentümer, wenn (was für die Zukunft nicht ausgeschlossen ist) die Gemeinschaft einen Selbstbehalt ab dem zweiten oder dritten Schadensfall abschließt.
Der zufälligerweise durch den ersten Versicherungsfall betroffene Sondereigentümer erhielte seinen Schaden zu 100% ersetzt, während die nachfolgend betroffenen Sondereigentümer auf ihrem Schaden sitzenblieben.
Gegen die einseitige Risikoverlagerung auf den Sondereigentümer spricht auch, dass unklar ist, wie damit umzugehen ist, wenn gleichzeitig mehrere nicht oder nur teilweise gedeckte Versicherungsfälle auftreten.
Die von der o.g. Gegenmeinung befürwortete „quotale Aufteilung“ der Schadenssummen ist letztlich ungeklärt und auch praktisch kaum lösbar, insbesondere wenn sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum betroffen sind, führt dies doch zu dem praktisch kaum lösbaren Problem, welcher Anteil z.B. einer Handwerkerrechnung auf das Mauerwerk (Gemeinschaftseigentum) und welcher Anteil auf Verputz und Tapete (Sondereigentum) entfallen.
3. Möglichkeit einer abweichenden Regelung durch Beschluss?
Um die Tragung des Selbstbehalts von der Gemeinschaft abzuwenden und dieses Risiko doch wieder auf den einzelnen Sondereigentümer abzuwälzen, kann daran gedacht werden, einen Eigentümerbeschluss zu fassen, wonach der von einem Selbstbehalt nicht gedeckte Schadensbetrag in Ansehung des Sondereigentums vom betroffenen Sondereigentümer alleine getragen werden soll.
a) Beschlusskompetenz
Fraglich ist bereits, ob für einen solchen Beschluss überhaupt Beschlusskompetenz besteht.
Da ein bloßer Mehrheitsbeschluss auch den dagegen stimmenden bzw. negativ betroffenen Eigentümer bindet, sind der Beschlussmacht der Eigentümerversammlung dadurch Grenzen gesetzt, als dass für jeden Beschluss eine gesetzliche oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Ermächtigungsgrundlage bestehen muss (sog. Beschlusskompetenz). Überschreitet die Eigentümerversammlung ihre Beschlusskompetenz, führt dies zur Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses.
Hier vertretener Rechtsauffassung nach besteht für solche Beschlüsse schon keine Beschlusskompetenz.
So können die Wohnungseigentümer sicherlich durch Beschluss gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG Kostenverteilerschlüssel ändern; um einen Kostenverteilungsbeschluss handelt es sich aber vorliegend nicht, denn eine wegen eines Selbstbehalts ausbleibende Zahlung der Versicherung stellt keine Ausgabe (Kosten) dar, sondern nur eine ausbleibende Einnahme.
Auch handelt es sich nicht um eine (ansonsten zulässige) Regelung zu Instandsetzungskosten, denn die hier in Rede stehenden Kosten betreffen das Sondereigentum, für welches aber keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht (vgl.: Abramenko, NZM 2018, 827; Dötsch, NZM 2018, 353; ders., ZMR 2014, 169 ff; Greiner, NZM 2013, 481 ff.).
Dem hingegen vertritt die wohl überwiegende Rechtsmeinung die Auffassung, dass eine Beschlusskompetenz aus dem Recht zur Kostentragungsregelung (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG), zumindest aber aus dem allgemeinen Recht zur Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 Abs. 1 WEG) herzuleiten sei (vgl.: OLG Köln, Beschl. v. 14.7.2003 - 16 Wx 124/03, ZMR 2004, 298; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 14 Rn. 32).
Höchstrichterlich geklärt ist diese Frage allerdings nicht.
b) Rechtmäßigkeit
Die Frage der Beschlusskompetenz ist dabei jedoch nicht entscheidend, da, selbst dann, wenn man Beschlusskompetenz annimmt, jeder Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen hat, um rechtmäßig zu sein.
Der Beschluss, die Kostenverteilung zu ändern, ist mit Blick auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes grundsätzlich nur für zukünftige Wirtschaftszeiträume zulässig (vgl.: BGH, Urt. v. 18.3.2016 - V ZR 75/15, ZMR 2016, 476; BGH, Urt. v. 1.4.2011 - V ZR 162/10, ZWE 2013, 323).
Hiergegen wird verstoßen, wenn der Beschluss rückwirkend auch auf noch nicht abgeschlossene Schadensfälle Anwendung finden soll. Wegen des Verstoßes gegen das „Rückwirkungsverbot“ wäre ein solcher Beschluss ohnehin rechtswidrig.
Auch ein in die Zukunft gerichteter Beschluss wäre hier vertretener Auffassung nach aus den oben bereits dargelegten Gründen rechtswidrig, weil er gegen den o.g. Grundsatz, wonach die Gemeinschaft den Selbstbehalt solidarisch zu tragen hat, verstieße und dem einzelnen Sondereigentümer willkürlich ein unkalkulierbares Kostenrisiko aufbürdet, was insbesondere dann gilt, wenn ihm z.B. keine Möglichkeit eingeräumt wird, einzuwenden, dass der Wasserschaden durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums schuldhaft verursacht wurde (vgl.: AG Lemgo, Urt. v. 13.11.2017 - 16 C 17/17, NZM 2018, 405; Bärmann/Pick-Emmerich, WEG, 20. Aufl. 2020, § 21 Rn. 119).
4. Wohnungseigentumsrechtlicher Aufopferungsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG
Ungeachtet der Frage der Verteilung der Versicherungsleistung bei vereinbartem Selbstbehalt darf nicht vergessen werden, dass dem von einem Wasserschaden betroffenen Sondereigentümer ein verschuldensunabhängiger Zahlungsanspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen kann.
Gem. § 14 Abs. 3 WEG steht jedem Sondereigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein auf eine angemessenen Entschädigung gerichteter Aufopferungsanspruch für alle diejenigen das zumutbare Maß übersteigenden Nachteile (auch Vermögensschäden) zu, die er an seinem Sondereigentum dadurch erleidet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in seinem Sondereigentum Arbeiten zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführt, was er gem. § 14 Abs. 1 S. 2 WEG zu dulden hat.
Zu berücksichtigen ist dabei aber zum einen, dass der aus § 14 Abs. 3 WEG folgende Anspruch, ungeachtet seiner Herleitung aus dem Rechtsgedanken des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (Entschädigungsanspruch wegen Aufopferung) nur auf Geld gerichtet ist und demnach nach den Regeln des Schadensersatzrechts abzuwickeln ist, also insbesondere der schadensersatzrechtliche Grundsatz „Abzug neu-für-alt“ anzuwenden ist; also kein Neuwert zu ersetzen ist (vgl.: BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19, NZM 2021, 613; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 13 Rn. 1361, 1383 ff.).
Zu beachten ist zum anderen auch, dass unter die aus § 14 Abs. 3 WEG folgende Ersatzpflicht der Gemeinschaft nur solche (Kollateral-)Schäden fallen, die ausschließlich dadurch verursacht werden, dass die Gemeinschaft Instandsetzungsarbeiten ausführt.
Für Schäden am Sondereigentum, die bereits zuvor durch den Wasserschaden aufgetreten sind, besteht eine verschuldensunabhängige Haftung nicht (vgl.: BGH, Urt. v. 16.11.2018 - V ZR 171/17, NZM 2018, 719; BGH, Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/16, ZMR 2017, 412).
Die Gemeinschaft schuldet daher z.B. keinen Ersatz, wenn z.B. die Tapete, der Verputz oder die Fliesen auf einer tragenden Wand, die die Gemeinschaft instand setzt, zuvor durch den (von der Gemeinschaft ja nicht verursachten) Wasserschaden bereits vorgeschädigt waren und ohnehin hätten ersetzt werden müssen. Entsprechendes gilt für durchfeuchtete Bodenbeläge.
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Höhe der angemessenen Entschädigung des Sondereigentümers festlegt, ist aber als anspruchsvernichtender Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig (vgl.: Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 Rn. 78).
5. Fazit
Hier vertretener Rechtsauffassung nach tun Wohnungseigentümergemeinschaften sich -auch wegen des hieraus folgenden Streitpotentials- keinen Gefallen, wenn sie versuchen, von der Leistungswasserschadenversicherung aufgrund eines vereinbarten Selbstbehalts nicht gedeckte Schäden am Sondereigentum auf den einzelnen Wohnungseigentümer abzuwälzen.
Der Solidargedanke des Wohnungseigentums sollte im Vordergrund stehen.